产市场 中国 发展现状 年鉴 房地 现状 发展 2015 参考《2017-2022年中国房地产行业市场发展现状及十三五竞争策略分析报告》 一、房地产市场运行状况 &nbs

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2015年版中国年鉴-中国房地产市场发展现状

字体大小: 2017-04-28 16:03  来源:中国报告网

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         参考《2017-2022年中国房地行业市场发展现状及十三五竞争策略分析报告

一、房地产市场运行状况

         (一)投资指标:房地产开发投资增速持续下滑

         2014年,全国房地产开发投资95036亿元,比上年名义增长10.5 %(扣除价格因素实际增长9. 9% ),增速比1-11月份回落1.4个百分点,比2013年回落9. 3个百分点,且低于同期固定资产投资增速。其中,住宅投资64352亿元,增长9. 2 %,增速比1-11月份回落1. 3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7% 。

         (二)供应指标:房座新开工面积下降在年中处于最低点,年底现降幅收窄

         2014年,房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米,比上年增长9. 2%,增速比1-}I1月份回落0. 9个百分点,其中住宅施工面积515096万平方米,增长5. 9%。房屋新开工面积179592万平方米,下降10.7%,降幅扩大1. 7个百分点,其中住宅新开工面积124877万平方米,下降14.4%。房屋竣工面积107459万平方米,增长5. 9%,增速回落2. 2个百分点,其中住宅竣工面积80868万平方米,增长2. 7%。其中,与房地产开发投资变化直接相关的指标主要是房屋新开工面积,其降幅相对2014年最低点收窄(2014年1-6月份全国房屋新开工面积曾降到一20%左右的最低水平),但相对1-11月份降幅又扩大了1. 7个百分点。

         (三)需求指标:商品房梢售额、梢售面积虽下降,但降幅收窄,趋势基本趋于稳定

         2014年,商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%,降幅比1-11月份收窄0. 6个百分点。其中,住宅销售面积下降9. 1 %,办公楼销售面积下降13.4%,商业营业用房销售面积增长7. 2%。商品房销售额76292亿元,下降6. 3%,降幅比I-11月份收窄1. 5个百分点。其中,住宅销售额下降7. 8 %,办公楼销售额下降21. 4%,商业营业用房销售额增长7. 6%。

         综合供需关系来看,商品房待售面积继续增加。2014年年末,商品房待售面积62169万平方米,比11月末增加2374万平方米,比2013年末增加12874万平方米。

全国商品房销售面积及销售额增速


 

         (四)房价指标:全年房价环比降幅收窄,分化态势明显

         一是房价环比总体降幅继续收窄,一线城市成交活跃。总体看,受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响,2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%,再创年内新高,房价环比降幅亦继续收窄。据测算,12月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别为0. 2%和0.3%,均比11月份收窄0. 2个百分点;环比降幅比上月收窄的城市分别有48个和36个;环比上涨的城市分别有1个和8个。

         二是房价出现分化状态。从环比价格变动幅度看,一线城市整体平均上涨,新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0. 1%和0. 4%;二、三线城市房价仍然下降,降幅缓慢收窄。从成交量看,12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上,远高于全国平均水平。

         三是房价同比继续下降。受2013年同期基数较高影响,房价同比仍下降。从个数看,12月份新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为68个和67个,上涨的城市个数分别为2个和3个,均与11月份相同。从幅度看,新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均降幅均比11月份有所扩大。

         (五)资金指标:房地产企业到位资金增速处于历史低点

         2014年12月房地产企业到位资金增速不仅是2014年的最低点,也是近十年来的低点。2014年,房地产开发企业到位资金121991亿元,比上年下降0.1% , 1-11月份为增长0. 6%。其中,国内贷款21243亿元,增长8. 0%;利用外资639亿元,增长19. 7%;自筹资金50:120亿元,增长6. 3%;其他资金49690亿元,下降8. 8%。在其他资金中,定金及预收款30238亿元,下降12. 4%;个人按揭贷款13665亿元,下降2. 6%。

全国房地产开发企业本年到位资金增速


 

         房地产开发企业到位资金增速下降的主要原因是,来源构成中定金及预收款和个人按揭贷款下降。这与2014年商品房销售疲软又是直接相关的。

         (六)土地指标:土地市场呈现滞后特点,土地购置面积增速下降较大但土地成交价款未下降

         2014年,房地产开发企业土地购置面积33383万平方米,比上年下降14.0%,降幅比1-11月份收窄0. 5个百分点;土地成交价款10020亿元,增长1. 0% , 1-11月份为下降0. 1 %。

全国房地产开发企业土地购置面积增速


 

         二、房地产调控政策

         2014年房地产调控政策出台主要集中在第四季度,根据房地产市场变化和分类调控的思路,对相关政策进行了调整。

         (一)限购政策逐步放松和取消

         2014年,除一线城市外,全国其他城市已放松或基本解除限购政策。

         (二)公积金政策调整

         10月14日,住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,从住房公积金贷款范围、住房公积金缴存期限累加、住房公积金异地贷款购房、降低中间费用等多角度全面放松住房公积金贷款购房政策。一是明确住房公积金贷款对象包括首套自住房和第二套改善型普通自住住房;二是规定住房公积金缴存时间可以异地累加,合并计算,合并缴存达到6个月即可申请贷款;三是允许在就业地缴存、在户籍地申请住房公积金贷款购房;四是要求降低贷款中间费用,取消保险、公正、新房评估和强制性机构担保等费用;五是要求贷款发放率低于85%的城市适当提高首套自住房贷款额度,高于85%的城市主动协调商业银行配套进行组合贷款,提高住房公积金使用效率。

         (三)个人住房货款政策调整

         9月30日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,改进对保障性安居工程建设的金融服务,继续支持居民家庭合理的住房消费,促进房地产市场持续健康发展。一是加大对保障性安居工程建设的金融支持。二是积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策;在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平;银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。三是增强金融机构个人住房贷款投放能力。四是继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

         (四)利率下调

         中国人民银行自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。尽管此次利率调整的重点是要发挥基准利率的引导作用,促进实际利率逐步回归合理水平,缓解企业融资成本高这一突出问题,不代表货币政策取向发生变化,但对房地产业也有积极影响。其中一个直接影响是,贷款购房者月供还款负担从2015年起将有一定下降。

         以上房地产调控政策出台后,房地产市场开始出现复苏迹象,特别是作为领先指标的房屋销售逐步回升。另一方面,各地房地产市场差异性较大,不同城市房地产市场继续呈现分化态势,整体全面复苏有待观察。

         三、房地产发展面临的主要任务仍是“稳增长”

         (一)目前房地产市场调整的主要原因是供需关系变化

         从房地产市场短期变化看,目前仍属于调整期,而非转折性变化。2014年房地产市场发生调整,主要原因在于供需状况发生一定转变。

         从供应看,商品房供给的增速快于销售增速。一是,2010年之后房地产市场的流动性非常充裕;二是,过去几年抑制房地产的投资和投机性需求,投资者转向购买了房地产信托、私募基金或各种理财产品,这些资金直接或间接进人房地产开发,原来的需求资金变成了供给资金,从而增加供给;三是,地方政府“土地财政”的推波助澜,使房地产市场进人了阶段性的增长速度快于销售速度的阶段。

         从需求看,也出现一些新的变化。一是,部分需求透支。

         前几年的房价快速上涨,造成部分群体“恐慌性购房”,部分城镇自主需求和改善需求已被透支;二是,部分需求分流。

         部分需求被类似北京市自住型住房等分流。随着保障性住房不断建成,也解决了部分住房困难群体住房需求。据统计,2011-2014年已竣工保障性安居工程接近200()万平方米。三是,部分需求转型。以往在没有较好的投资渠道的情况下,为了抗通胀、为了保值就只有买房,不管是买住宅还是商铺等,都属于实物性购房投资。随着投资渠道的变化,包括投资者风险意识的提高,投资者开始有意识地调整个人资产结构,一部分从房地产业转为新的投资方向,另一部分从实物购房投资转向金融产品投资。

         (二)棚户区改造是解决住房困难问题与拉动经济增长的结合点

         房地产业的支柱地位是由其投资占固定资产投资比例、增加值占GDP的比例等客观因素决定的。目前,我国房地产发展与经济增长关系紧密,主要表现在:房地产投资仍是固定资产投资重要部分;土地出让收人和与房地产相关的税收是地方财政的重要来源;与房地产相关的上下游产业发展仍依赖房地产业拉动。

         另一方面,房地产业拉动经济作用明显,也说明现有经济和产业结构对房地产依赖,需要通过产业转型升级逐步解决。从根本上看,经济发展(包括地方财政、税收和经济增长)要逐步摆脱对房地产的过度依赖,还要解决“土地则政”问题。

         当前,中国经济发展面临的首要任务仍是“稳增长”。从这个角度看,棚户区改造是解决住房困难问题与拉动经济增长的结合点:既可以帮助困难群众改善住房条件,圆上他们的“住房梦,’;又可以拉动投资、消费需求,带动相关产业发展,推进以人为核心的新型城镇化建设,破解城市二元结构,提高城镇化质量。2014年《政府工作报告》提出,今后一个时期,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,这也是“十三五”期间中国住房保漳和住房建设面临的重大任务。

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